jueves, 21 de enero de 2021

SUSPENSION DE LANZAMIENTOS EN VIVIENDAS

En esta entrada voy a intentar sintetizar y arrojar algo de claridad en relación a la situación actual sobre la suspensión de lanzamientos en viviendas. Las diferentes regulaciones y modificaciones efectuadas por normativa relacionada con el Estado de Alarma así como la realización de manifestaciones por miembros del Gobierno o titulares inducen a una profunda confusión sobre cual es la situación real, que voy a tratar de aclarar en esta entrada, primeramente para mi mismo y en segundo lugar para quien lo necesite.

Dejenme decir antes, que poco ayuda una situación tan farragosa, enredada y mal comunicada a quien tiene que saber como funciona, poseedores y propietarios y que puede generar un pernicioso efecto cual es la de que el ciudadano confiado se vea en la calle.

Voy a diferenciar básicamente en tres grupos: si estás en un procedimiento de desahucio en el marco de un contrato de arrendamiento; si estás como deudor hipotecario; otros supuestos.

La información facilitada es conforme a la normativa vigente en fecha 21 de enero de 2021.

PROCEDIMIENTOS JUDICIALES DERIVADOS DE UN ALQUILER (ARRENDAMIENTO)

Supuesto del Estado de Alarma

Duración de la suspensión: hasta la finalización del Estado de Alarma decretado por Real decreto 926/2020 de 25 de octubre prorrogado por Real Decreto 956/2020

Procedimientos: juicios verbales sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas o finalización del plazo.

Contratos: ley arrendamientos de 1994

Lo debe solicitar (la suspensión) el arrendatario (IMPORTANTE)

Requisitos: estar en situación de vulnerabilidad económica en los supuestos de la letra a) o b) del artículo 5

Efectos: suspensión del lanzamiento e incluso del plazo de 10 días para oposición o la vista en su caso.

Procedimiento: solicitado y acreditado con los documentos exigidos la situación de vulnerabilidad, se dará traslado al demandante quien también podrá acreditar situación de vulnerabilidad. El letrado de la Administración de Justicia dará traslado a los servicios sociales para que se emita informe sobre la vulnerabilidad y las posibles acciones a realizar por la administración competente. Si el juez considera acreditada la vulnerabilidad y que no prevalece vulnerabilidad del arrendador, acordará la suspensión.

Artículo 1 del Real Decreto Ley 11/2020

Supuesto general de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Duración de la suspensión: Un mes (tres meses si el demandante es persona jurídica) desde que se recibe en el juzgado el informe de los servicios sociales que indica la vulnerabilidad del hogar.

Procedimientos: juicios verbales sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas o finalización del plazo.

Contratos: cualquiera

Lo debe solicitar (la suspensión) el arrendatario (IMPORTANTE) o cabe apreciación de oficio por el juzgado pero esto difícilmente se da en la práctica.

Requisitos: situación de vulnerabilidad social y/o económica declarada por los servicios sociales.

Efectos: suspensión del lanzamiento.

Procedimiento: Acreditado con informe de los servicios sociales la situación de vulnerabilidad, el letrado de la administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que las autoridades adopten las medidas oportunas (solución habitacional) durante un plazo máximo de un mes (tres meses si el demandante es persona jurídica).

Artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil



OTRAS SITUACIONES A RAIZ DEL RECIENTE REAL DECRETO LEY 1/2021

Duración de la suspensión: hasta la finalización del Estado de Alarma decretado por Real decreto 926/2020 de 25 de octubre prorrogado por Real Decreto 956/2020

Procedimientos: 

- juicio verbal sobre recuperación de posesión por precario 

- juicio verbal sobre recuperación de posesión por quien haya sido despojado o perturbado en su disfrute

- juicio verbal por efectividad de derecho real frente a quien no tiene titulo inscrito que legitime la oposición o perturbación.

- procedimientos penales por ocupación sin violencia o reclamaciones de renta o cantidades debidas o finalización del plazo.

Requisitos: el no ocupante ha de ser viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas. Ha de ser vivienda habitual.

En este caso no se indica que lo debe solicitar (la suspensión) el ocupante, pero dado que se trata de una facultad del juez y con toda seguridad en los procedimientos civiles por su carácter rogado, deberá ser solicitado.

Requisitos: estar en situación de vulnerabilidad económica del supuesto a) del artículo 5. Ojo, en el anterior apartado se incluian los del supuesto b). En este no. Además de ello ser persona dependiente, o víctima de violencia sobre la mujer, o que tenga a cargo conviviendo en la vivienda a dependientes o menores.

Efectos: Facultad del juez de suspensión del lanzamiento. Facultad implica que no hay una garantía de que el juez lo conceda, y tendrá en cuenta:

- si la entrada y permanencia en el inmueble está motivada por una situación de necesidad

- colaboración del ocupante con las autoridades para su recolocación con una alternativa habitacional.

Procedimiento: solicitado y acreditado con los documentos exigidos la situación de vulnerabilidad y cumplimiento de los requisitos, se dará traslado al demandante.. El letrado de la Administración de Justicia dará traslado a los servicios sociales para que se emita informe sobre la vulnerabilidad y las posibles acciones a realizar por la administración competente. El juez valorando las circunstancias concurrentes podrá acordar la suspensión. En este punto he de decir que la técnica legislativa es deplorable y confusa y si bien en algunos momentos se incide en la potestad en otros parece que si se acreditan las circunstancias debe concederse la suspensión, si bien mi opción es por la posibilidad o facultad, no por la obligación de conceder la suspensión.

Supuestos en que radicalmente no puede concederse la suspensión del lanzamiento:

- si la vivienda es residencia habitual o segunda residencia del propietario

- inmueble cuyo uso está cedido a tercero y tiene allí su residencia habitual o segunda residencia

- si la entrada se ha producido con violencia o intimidación a las personas

- indicios racionales de realización de actividades ilícitas en la vivienda

- inmuebles destinados a vivienda social y que haya sido asignada a un solicitante por parte de la administración o entidad

- entrada en la vivienda producida con posterioridad a la entrada en vigor del decreto ley (20 de enero)

Artículo 1.bis del Real Decreto Ley 11/2020

DEUDORES HIPOTECARIOS

Duración de la suspensión: hasta el 15 de mayo de 2024

Procedimientos: procedimientos de ejecución hipotecaria con adjudicación de la vivienda al acreedor u otra persona física o jurídica.

Lo debe solicitar (la suspensión) el ocupante (IMPORTANTE)

Requisitos: estar en situación de vulnerabilidad económica de la ley 1/2013

Efectos: suspensión del lanzamiento 

Procedimiento: solicitado y acreditado con los documentos exigidos la situación de vulnerabilidad, se dará traslado al ejecutante. Si el juez considera acreditada la vulnerabildad, acordará la suspensión.


Otras lecturas sobre la cuestión

En el blog de Luis Abeledo sobre el Real Decreto ley 1/21


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