INFORMACION DE INTERES EN EPOCA DE CORONAVIRUS: MORATORIAS HIPOTECAS, ALQUILERES, ETC

En esta entrada voy a recopilar las diferentes entradas que voy dedicando en el blog a información de interés para ciudadanos afectados por la crisis del coronavirus, para una mejor facilitación de acceso a la información que voy recogiendo y explicando:

TELETRABAJO Y ADAPTACION DE JORNADA

Respecto a la posibilidad de acceder a teletrabajo y a la adaptación de jornada (enlace)

Modelo gratuito para poder solicitar la adaptación de jornada, con explicaciones para rellenarlo y opción de ayudarte a ello (modelo)

PRESTAMOS HIPOTECARIOS

Sobre la posibilidad de solicitar una moratoria hipotecaria (enlace)

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Sobre la suspensión de lanzamientos por desahucio (enlace)

Supuestos de vulnerabilidad económica por el coronavirus (enlace)

Otros efectos sobre arrendamientos urbanos (enlace)

Ayudas al alquiler por coronavirus (enlace)

SALIDAS DURANTE EL CORONAVIRUS

Consejos prácticos en caso de intervención policial que cuestione tu salida (enlace)

Salidas con niños (enlace)

EFECTOS DEL CORONAVIRUS EN ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA HABITUAL

En el Real Decreto Ley 11/20 se establecen efectos sobre los contratos de arrendamiento de vivienda:

PRORROGA DE LOS CONTRATOS

Afectará a aquellos contratos que estén en prórroga forzosa o tácita. 

En relación a la prórroga forzosa, conforme al artículo 9.1. de la ley de arrendamientos urbanos, la duración mínima del contrato será de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) y si la duración pactada es inferior se prorrogará por plazos anuales hasta esa duración salvo que el arrendatario indique su voluntad contraria a ello en el plazo establecido. La prórroga tácita es cuando alcanzado ese periodo de cinco (siete) años se haya mantenido el contrato prorrogandose por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Si las prórrogas indicadas finalizan en el estado de alarma o dos meses después de su finalización, el arrandatario podrá solicitar una prórroga especial por hasta 6 meses, que en todo caso deberá ser aceptada por el arrendador.

ARRENDADOR DE MAS DE 10 INMUEBLES URBANOS O SUPERFICIE CONSTRUIDA DE MAS DE 1500 METROS CUADRADOS

En el caso de arrendamientos de vivienda donde el arrendador sea titular de más de 10 inmuebles urbanos o más de 1500 metros cuadrados, se podrá solicitar en el plazo de un mes una moratoria de deuda cabiendo dos opciones: quita del 50% de la renta o fraccionamiento.

Algunas cuestiones sobre este supuesto:

- el arrendatario ha de estar comprendido en los supuestos de vulnerabilidad por el coronavirus

- no se especifica que los más de 10 inmuebles estén arrendados, por lo que pueden no estarlo.

- no se computan garajes o trasteros dentro de los inmuebles expresados

- no se especifica si los 1500 metros de superficie construida han de ser de un único inmueble o sumando varios. Habrá de interpretarse que cabe la suma de varios entendiendo que esa es la intención del legislador.

- la opción entre quita o aplazamiento corresponde al arrendador

- No se regula que ocurre si el arrendador no contesta a la petición y por tanto no escoge una de las dos opciones 

- si el arrendatario solicita la financiación especial, dejará de tener efecto la quita o el aplazamiento

APLAZAMIENTO O FRACCIONAMIENTO EN OTROS CASOS

Si el arrendatario está en el supuesto definido de afectación por covid cumpliendo los requisitos establecidos podrá solicitar del arrendador un aplazamiento o fraccionamiento de la renta. 

Si el arrendador no aceptare ningún acuerdo y, en cualquier caso, el arrendatario cumpliere los requisitos de vulnerabilidad, podrá este acceder al programa de ayudas transitorias.

Nuevamente nos encontramos con una deficiente regulación normativa, dado que surge la duda ante la inconcreción del artículo de qué ocurre si el arrendador hace una propuesta de aplazamiento o fraccionamiento que es rechazada por el arrendatario por ser insuficiente, ¿puede en ese caso el arrendatario acceder a la ayudas? Pues como el decreto ley es una chapuza, la interpretación literal es que no, dado que parece condicionar la misma a que el arrendador no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento.

Habrá que estar en todo caso a lo que se regule específicamente para estas ayudas como diré a continuación, si bien debemos recordar que una orden (de rango inferior) no puede ir contra la ley.

AYUDAS

Se regularán específicamente en una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidasd y Agenda Urbana y parece abrirse la posibilidad de que se abran a más supuestos de los contemplados en el artículo 5 del Real Decreto Ley pues se nos indica que se incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5.:

"A estas ayudas transitorias de financiación podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19, de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del presente real decreto-ley. Dicha Orden no precisará desarrollo normativo posterior para su aplicación y cumplirá en todo caso con la normativa de la Unión Europea en materia de ayudas de Estado"

Además, existen otras ayudas al pago de alquiler que explico en esta entrada

OTRAS CUESTIONES DE INTERES RELACIONADAS

Puedes consultar esta otra entrada en relación a la suspensión del lanzamiento de desahucio en vivienda habitual

VULNERABILIDAD ECONOMICA DERIVADA DEL CORONAVIRUS A EFECTOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL

El artículo 5 del Real Decreto Ley 11/20 establece cuando un arrendatario de vivienda habitual se encuentra en un supuesto de vulnerabilidad derivado de la crisis del coronavirus a efectos de la suspensión de lanzamientos, moratorias, acceso a ayudas, etc.

REQUISITOS ECONOMICOS PARA SER CONSIDERADO EN SITUACION DE VULNERABILIDAD

Se han de cumplir los siguientes requisitos económicos, uno en relación al nivel de ingresos y situación de la persona y otra en relación a la renta.

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces (1613,52 euros) el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

ii. Este límite se incrementará en 0,1 (53,78 euros) veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces (80,67 euros) el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 (53,78 euros) veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces (2141,36 euros) el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco (2689,2 euros) veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

QUE SE ENTIENDE POR UNIDAD FAMILIAR

A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

REQUISITOS DE AUSENCIA DE TITULARIDAD DE INMUEBLES

No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

SUSPENSION DE LANZAMIENTOS POR DESAHUCIO EN ALQUILERES, POR CORONAVIRUS

En el BOE de 1 de abril se publica el Real Decreto Ley 11/20 con medidas complementarias por la crisis del coronavirus. En esta y otras entradas voy a explicar como afecta a los arrendamientos. Siguiendo el orden del Decreto Ley empezaremos por la suspensión de los lanzamientos.

DURACION. CUANDO SE APLICA

Se aplicará una vez levantada la suspensión de plazos procesales que tenemos durante el estado de alarma. En estos momentos, no se pueden practicar los lanzamientos que estuvieran señalados.

A QUE PROCEDIMIENTOS SE APLICA

A los procedimientos de desahucio derivados de contratos de arrendamiento de vivienda pero no a todos. Sólo a aquellos en que la persona arrendataria:

- acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19.

- esté imposibilitada para encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva

PROCEDIMIENTO

- La persona arrendataria deberá solicitar la suspensión del lanzamiento acreditando que cumple los requisitos para ello y que se regulan en el artículo 5 (puedes entrar aquí y ver cuales son esos supuestos) 

- El LAJ (letrado de la administración de Justicia) comunicará esta situación a los servicios sociales competentes y decretará la suspensión extraordinaria del lanzamiento. 

- Aquí vamos a tener el primer problema de aplicación dado que vamos a tener una doble suspensión del procedimiento. Paras fijar el plazo de suspensión es necesario un informe de los servicios sociales que indique el tiempo necesario para encontrar la solución habitacional. Así que se suspenderá para pedir un informe a los servicios sociales que será necesario para determinar el plazo de suspensión, con lo cual luego habrá que acordar el plazo por el que se suspende en una nueva suspensión de un procedimiento ya suspendido.

- De efectuarse la solicitud se suspenderán en su caso de no haberse celebrado, el plazo de 10 días de oposición o la vista de estar señalada.

- la suspensión de la oposición o de la vista durará hasta que se adopten las medidas por los servicios sociales con un plazo máximo de 6 meses.

PLAZO. DURACION DE LA SUSPENSION

Nuevamente nos encontramos con un decreto ley (y ya van unos cuantos durante el coronavirus) con una deficiente redacción legislativa. A lo que vamos, una vez se adopten las medidas por los servicios sociales, se acabará la suspensión (si no las había antes de esto, no las va a haber en el futuro) con lo cual deberemos ver cual es el plazo máximo.

Debemos diferenciar dos situaciones. La primera, que el señalamiento del lanzamiento ya esté realizado y ya no se vaya a celebrar la vista ni haya plazo de oposición. El segundo supuesto es cuando quede plazo de oposición o se vaya a celebrar la vista.

En el primer supuesto, señalamientos de lanzamientos, no tengo claro que haya un plazo máximo dado que cuando la norma habla de un plazo máximo de seis meses, si hacemos una interpretación literal ese plazo máximo de seis meses es de la suspensión del plazo de 10 días de oposición o de la vista de desahucio, no del lanzamiento. 

Ahí les dejo la norma, art. 1.1 para que saquen sus propias conclusiones:

Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley

El Decreto Ley, claramente no está pensando en señalamientos ya acordados, pero no está excluido. Sin embargo no prevee nada al respecto. En todo caso entiendo que lo correcto será mantener el mismo plazo máximo de seis meses.

En relación al segundo supuesto, que quede plazo para oponerse o quede celebrar la vista, lo que parece que debemos interpretar, ya digo que pensando en procedimientos en que estuviera pendiente la oposición o la vista, es que se suspenderán por un plazo máximo de seis meses y que una vez levantada esa suspensión seguirá el trámite normal. Es decir, que en realidad no estamos ante una suspensión del lanzamiento (desahucio) sino ante una suspensión de los procedimientos de desahucio buscando que previamente a acordar el desahucio (tras oposición y vista) haya una alternativa habitaacional.

Pero ya anticipo que la realidad de muchos juzgados es distinta a lo que piensa el legislador  y lo que va a ocurrir es que la petición e suspensión se produzca tras la vista y poco antes del lanzamiento.

ARRENDADOR EN SITUACION DE VULNERABILIDAD

Si el arrendador también está en una situación de vulnerabilidad derivada de la crisis del covid-19 y con las características reguladas, en este caso se regula que podrá ser puesta de manifiesto por el mismo en el procedimiento y su situación se comunicará a los servicios sociales "para su consideración en el plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar".

La norma genera una notable inseguridad jurídica pues deja a criterio de los servicios sociales y sin parámetros objetivos para la determinación, tanto el tiempo a aplicar la suspensión (que debería entenderse como el tiempo necesario para dar una solución habitacional) como las propias medidas a adoptar.

De hecho hay una importante falta de concordancia entre el apartado 2 y el 4 del mismo artículo. En el 2 se habla de que la suspensión durará hasta que se adopten las medidas necesarias (con un plazo máximo de seis meses) pero en el 4 se indica para su consideración "en el plazo de suspensión" como si el plazo fuera decidido por los servicios sociales, cuando el plazo no ha de considerarse sino que ha de ser el necesario para adoptar las medidas. Lo que parece conllevar cuando haya una coincidencia de vulnerabilidad de arrendador y arrendatario es que las medidas a adoptar serán menores (que no más rápidas), lo cual es claramente discriminatorio pues las medidas a adoptar han derivar de la situación de vulnerabilidad y no de si el arrendador también está en esa situación o no.

En cualquier caso ha de tenerse en cuenta que el párrafo segundo del artículo establece que en el decreto de suspensión se señalará expresamente que "transcurrido el plazo fijado" se reanudará el cómputo de los plazos suspendidos de lo que debe deducirse que la suspensión tendrá un tiempo fijado y que por tanto, el informe de los servicios sociales deberá indicar una previsión temporal de adopción de las medidas necearias, para que el LAJ pueda determinar tal plazo de suspensión.

VALORACION

- En relación a la supensión de desahucios de contratos de arrendamiento son solo de vivienda y no se protege a las empresas afectadas

- Conociendo la práctica habitual de los juzgados y la mecanicidad de muchos LAJs sería conveniente que solicitada la suspensión, antes de acordarla se diera traslado a la parte actora para que hiciera las manifestaciones pertinentes no obligandola a recurrir la decisión del LAJ.

- Suspender el plazo de oposición o la vista, es una dilación indebida del procedimiento que en nada ayuda al objeto de esta norma y agrava el perjuicio para el arrendatario.

- de nada sirve si no hay medidas que puedan adoptar los servicios sociales. No las había con anterioridad con lo cual aún las habrá menos a la vuelta. Nuevamente cargamos sobre particulares, y no sobre el Estado los efectos de esta crisis.

- ¿que va a ocurrir en la práctica? Que los propietarios verán como deberán pasar al menos (vease que no queda claro el plazo) 6 meses para poder acordarse el desahucio, que con el colapso que hay generado serán muchos más.

- Inseguridad jurídica en relación al periodo de suspensión pues dependerá de la actuación de terceros del proceso, servicios sociales, probablemente colapsados además de la no clarificación de los efectos cuando el arrendador también está en situación de vulnerabilidad.

Nota.- Entrada sometida a revisión y que se completará estos días con enlace a otras entradas con más información sobre el tema

PIDE AYUDA, COMPAÑERO

Y compañera. Hace días que dilato esta entrada. Supongo que el confinamiento va haciendo efecto y se incrementa la pereza de escribir en el blog. Por otra parte, no veía nada malo en dilatarla, quizás el tiempo la convertía en innecesaria. Pero llevamos ya la tercera semana de afección a nuestros despachos profesionales y ya ha transcurrido tiempo más que suficiente.

Además de las afectaciones a la salud también la pandemia va a afectar a nuestro sistema económico y a todos los que lo integramos. Nuestro sistema no es lo suficientemente fuerte como para resisitr un golpe tan impactante y lo vamos a notar. Se evidenciara lo endeble del mismo y la falta de cimientos y estructuras. Y pocos sectores económicos o empresas se verán libres de ello.

Si algún sector lo va a notar de manera especialmente sensible es el de los autónomos y pequeñas empresas. Han sido animados durante años al emprendimiento como una alternativa al empleo por cuenta ajena, Probablemente sean los que menos capacidad estructural tengan para resistir el embate y además es escasa la estructura de recursos colectivos para defenderse, ni patronales, ni sindicatos ni similares. Sus números individuales tampoco son tan importantes como para merecer la atención de los políticos. Son por lo tanto, perfectamente prescindibles. Como todos aquellos parados de larga duración sobre todo mayores de 45 años que no importan a nadie.

LOS PROFESIONALES

Aún así, ahí va la apuesta, los autónomos tendrán más ayudas que los profesionales. Hay dos importantes diferencias entre ambos (hay más pero señalo dos). La primera la percepción social sobre los mismos. La sociedad piensa que los profesionales tienen el riñón bien cubierto, que son ricos vamos. Y no es cierto. Ya hace años que se viene diciendo a quien quiere oir que hay importantes situaciones de precariedad entre los mismos desde la crisis del 2008.

La segunda diferencia es que a diferencia de los autónomos, sí que los profesionales tienen sobre el papel estructuras colectivas: los colegios profesionales. Sin embargo, los mismos están apareciendo como perfectamente prescindibles, ineficientes y lo más importante desfasados. Eato es lo que me aventura a pensar que como digo más arriba, los autónomos tendrán más ayudas al final que los profesionales. Quienes deberían defenderlos y trasladar que están contra las cuerdas con sus negocios y su sustento cerrado, no lo hacen ni lo van a hacer.

LA RESPUESTA DE LOS COLEGIOS PROFESIONALES DE LA ABOGACIA

La misma ha sido diversa. No tengo conocimiento mas que de algunas, pero parece haber unos patrones similares de los que puedo sacar un mínimo común denominador.

Algunos (los menos) han decidido condonar el pago de las cuotas colegiales durante la situación del Estado de Alarma. Otros han decidido dar la posibilidad del aplazamiento de las cuotas, lo que evidencia que no se están enterando de nada, pues esto ya no es un paréntesis y a la vuelta vamos a continuar tan alegres como siempre, el mercado estará parado, los clientes desaparecidos y las juras de cuenta importarán todavía menos de lo que ya venían importando. Recuperarse de esta situación nos va a costar mucho tiempo. Respecto a los que no han tomado ninguna medida, mejor no hablar.

Intuyo que el factor de condonar, aplazar o no hacer nada, tiene mucho que ver con la situación financiera de esos mastodontes que llamamos Colegios. Si en estas situaciones evidencian que nos aportan poco, el animal no se mantiene solo y hay que seguir contribuyendo al mismo. Dependiendo del músculo financiero de la institución se podrá dejar más manga ancha o corta a quien lo alimenta (los colegiados). eso sí, lo que no puede negar nadie es que en esta situación de crisis en la primera economía que se piensa es en la de la institución. Se prefiere quebrar al colegiado antes que al Colegio. Se me dirá que al fin y al cabo la cuota no es tan elevada, pero eso no quita ni un ápice de verdad a la evidencia. El Colegio, la institución, por delante.

A este respecto, sería interesante saber si con los colegios cerrados han aplicado ERTEs o queémedidas de restructuración y reducción de gastos se han realizado. Mientras no lo comuniquen, la respuesta no puede ser otra que no han adoptado ninguna y no han buscado adaptarse a la situación actual.

Hay que saber entre lineas. Fijense como los argumentos son similares en muchos de ellos, lo cual evidencia que provienen de un ideario centralizado y que podemos ver también en la Carta abierta publicada hoy por la presidenta del Consejo General de la Abogacía y que luego analizaré someramente. El argumento es vergonzoso por lo falaz y lo que implica de maldad. Se dice que no puede aplicarse una medida general pues hay quien pueda pagar. Naturalmente que hay quien puede pagar y que la situación financiera es diferente en cada uno. Pero pasan por alto que al menos el 89% (los pequeños despachos) presumiblemente han sufrido un golpe brutal. Y son más que los que pueden pagar sin problemas.

Algo similar pasa con la Mutualidad para quienes están en el sistema. La misma ha ofrecido un aplzamiento, que por el mismo argumento que he expresado anteriormente no es solución. Pero muy probablemente su estado financiero permita pocas alegrías y solo pueda sustentarse actualmente con las aportaciones que hagamos cada mes. Mucho me temo que con la caída de la Bolsa nuestro patrimonio esté notablemente mermado y cercano a la quiebra.

SITUACION EXTRAORDINARIA Y RESPUESTA ORDINARIA

Imaginemos que estemos en un Apocalipsis Zombie y nos hemos agrupado para sobrevivir y quien se erige en liderar el grupo nos plantea acciones y decisiones como si estuvieramos en una acampada scout. No haremos ninguna vigilancia y cantaremos alegres canciones alrededor de la hoguera. Duraremos poco.

Algunos colegios de abogados sacan pecho diciendo que han incrementado las partidas de ayudas excepcionales. Unas partidas que tienen mucho de caridad y poco de solución solidaria y que (por lo que yo se) no suelen usarse. Y que ademas están pensadas para casos concretos excepcionales. Mi Colegio saca pecho de haberla incrementado de 15000 a 45000 euros, 30000 euros. Somos 3000 colegiados (aprox). El incremento por tanto es de 10 euros por colegiado. 10 euros por colegiado. Si digo lo que pienso de sacar pecho y encima ponerse medallas en los medios de comunicación como si estuvieran haciendo algo efectivo, me abren un expediente sancionador.

Quince días son más que suficiente para que quienes voluntariamente quisieron erigirse en líderes de un colectivo entiendan que estamos en una situación extraordinaria y que no podemos responder con medidas ordinarias, que esto no va de aplazar cuotas, ni de caridad asistencial excepcional. Que esto va de un golpe fuertisimo a los pequeños despachos que son los que mayoritariamente integran el colectivo. Que no tiene sentido una agrupación colectiva que viva de espaldas a esto, porque cuando se necesita una respuesta del colectivo, la fuerza del grupo, no existe.

LA CARTA

Como decía, hoy se nos publica una Carta Abierta por parte de Victoria Ortega presidenta del Consejo General de la Abogacía Española, si leen la misma verán que antepone la abogacía institucional, que habla de que está sometida a un test de extrés pero obvia el test de estrés que están (estamos) pasando todos los pequeños despachos, habla de exigir medidas de económicas similares a las de otros colectivos de la misma naturaleza (¿cuales son esas medidas? ¿cuales son esos colectivos?) y del éxito de estar en la Comisión de la Coordinación de la Justicia (¿que se esta trasladando? ¿qué se esta coordinando?). y otras cuestiones que voy a evitar comentar..

Como digo ni una respuesta a la dramática situación en que se encuentran los despachos en esta situación, ni un amago de planificación o trabajo al respecto, ni una medida innovadora o ilusionante, ni una perspectiva de como digo, entender que esto es una situación extraordinaria, ni el más mínimo cambio al respecto, ni la más mínima reflexión o autocrítica sobre el sentir expresado por muchos de ser una #AbogaciaAbandonada

PIDE LAS (INSUFICIENTES) AYUDAN QUE TE OFRECEN

Si has llegado hasta el final y compartes  lo que he ido escribiendo, te pido por favor que utilices y pidas las (insuficientes) ayudas que te ofrezca la abogacía institucional. Y que cuando las pidas manifiestes lo que piensas al respecto. Durante el mes de abril incluso te dejare un modelo que puedas adaptar y usar.

Y lo pido porque si no se solicitan, habrá quien será capaz de decir que no estaría tan mal la cosa que ni siquiera se han pedido los aplazamientos y ayudas. Que sabemos que hay quien puede ser tan mierdas para decirlo.

Y pide ayuda a tus compañeros y compañeras. Que esos sí que se van a preocupar por ti.

COMPETENCIA O COLABORACION. ¿Y DESPUES DEL CORONAVIRUS QUE?

Vaya por delante que la presente reflexión la considero extensible a otros sectores y no exclusivamente al mío. Resulta difícil calibrar qué nos vamos a encontrar tras el paso del coronavirus y en particular cual va a ser su afección al sector de la abogacía.

Creo firmemente y así expreso que pasar por todo esto para no cambiar nada es tontería. El todo esto ya sabes lo que es, y si no eres del sector pues te lo intento resumir, cambiar toda tu planificación de negocio, al afectar a los procedimientos, retrasarlos, cambiar tu previsión de cobros, a tus clientes, problemas de liquidez, ausencia de ayudas efectivas para el mantenimiento de la actividad, vienen semanas y meses duros para cualquier negocio. Pero máximo para un sector donde más del 89% de los despacho son unipersonales o hasta 3 socios. Es fácil pensar, que el impacto va a ser mucho más duro para los pequeños despachos. Debemos también tener presente de donde venimos, de un sector donde ha ocurrido esto y que no se ha acabado de recuperar desde el 2008, con importantes bolsas de precarización, nada ayudadas 

La paralización de la actividad empresarial y el cierre obligado de despachos unido a la situación de incertidumbre sobre el tiempo que va a durar esta situación nos lleva a un difícil momento donde tenemos que contemplar tres aspectos:

a) la supervivencia o mantenimiento inmediato, pensando en el día a día

b) nuestro desarrollo durante el periodo de estado de alarma donde nuestra actividad se vea afectada

c) la nueva planificacíón de tu negocio en un escenario futuro que no sabemos cuando se producirá ni qué situación exacta implicará.

COMO AFRONTAR EL ESCENARIO TRAS EL CORONAVIRUS

No hacer nada especial

En estos momentos habrá quien pensará que esto es un mero paréntesis y que se trata de aguantar con recursos propios para luego continuar haciendo lo mismo que antes.

Escenario de competencia

Actuar como se ha venido desarrollando del 2008 hasta ahora, con política de precios bajos, regalar trabajo y competir por los clientes y empresas 

Escenario colaborativo

Entender la situación por la que estamos pasando como una situación de aprendizaje y adaptación Una situación excepcional que hay que afrontar con acciones nuevas y diferentes.

Buscar la suma de profesionales y afrontar el nuevo escenario buscando intereses comunes. Optimizar la explotación de nuestra cartera de clientes y contactos aportandoles más valor mediante el desarrollo de actividades en colaboración con otros profesionales obteniendo nuevos beneficios de ellos. Ampliar la obtención de recursos e ingresos

MI OPCION

Es la tercera, plantear escenarios colaborativos, conociendo intereses y buscando satisfacer los de todos.

Es necesario tener en cuenta que esto no es fácil ni dado. En primer lugar porque no se nos ha enseñado y en segundo lugar porque es necesario tener claro lo que puedes aportar y como generar ese escenario de colaboración.

También creo que será una minoría la que decida efectuar la exploración de estos escenarios colaborativos, pero creo que allá donde se produzcan serán la manera más óptima de afrontar la situación que nos encontremos y que además dará ventaja a quien lo haga.

CORONAVIRUS: MORATORIA HIPOTECARIA

En el Real Decreto Ley 8/20 se recogen medidas de moratoria hipotecaria para la vivienda habitual en atención a la situación excepcional en la que nos encontramos y que voy a recoger resumidamente y explicar aquí.

QUIEN SE PUEDE ACOGER

Creo que uno de los principales errores de esta normativa es que no es aplicable a todos los deudores hipotecarios. Solo a aquellos que con palabras del Decreto Ley padecen extraordinarias dificultades para atender el pago de la deuda hipotecaria como consecuencia de la crisis del COVID-19.

Para ello, el deudor ha de estar en los supuestos definidos en este Real Decreto Ley como de vulnerabilidad económica (art. 9)

No solo se aplican al deudor principal, sino también al fiador o avalista.

DEFINICION DE SITUACION DE VULNERABILIDAD ECONOMICA (art. 9)

Se establecen cuatro supuestos y podrá ser solicitada si se ese cumplen todos (nota, editado conforme a normativa poserior que aclara que hay que cumplir los cuatro requisitos)

1. Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas. Se nos indica que la caída sustancial de ventas ha de ser del 40%, pero no se explica que ha de entenderse por pérdida sustancial de ingresos. Ha de tenerse en cuenta que ingresos no son beneficios, pues puedes mantener un nivel de ventas pero incrementarse tus gastos. 

2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la moratoria 1613,52 euros (IPREM X 3). Este límite se incrementará en 161,35 euros (0,1) por cada hijo a cargo o 242,02 en caso de unidad familiar monoparental. También se incrementará en 161,35 euros por cada persona miembra de la familia que sea mayor de 65 años. Si alguno de los miembros de la familia tiene una discapacidad superior al 33% o situación de dependencia o incapacidad el limite inicial será de 2151,36 euros (IPREM X 4) (sobre los que calcular e incrementar el 0,1 o 0,15 según los casos).El lómite serña de 2689,2 (IPREM X 5) si el deudor tuviera parálisis cerebral o enfermedad mental, discapacidad intelectual con discapacidad igual o superior al 33% o discapacidad fisica o sensorial con discapacidad reconocida igual o superior al 65% o enfermedad grave que incapacite al deudor o su cuidador.

3. Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

4. Que a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración signficativa de sus circunstancias económicas, que será cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sore la renta fammiliar se haya multiplicado por al menos 1,3

DEFINICION DE UNIDAD FAMILIAR

Es la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda (o tutela, guarda o acogimiento familiar) y su cónyuge (ha de entenderse los de los hijos) no separado legalmente o pareja inscrita que residan en la vivienda.

No está teniiendo en cuenta la posible existencia de tres generaciones en estas unidades familiares, o la existencia de ascendientes.. 

FIADORES, AVALISTAS E HIPOTECANTES NO DEUDORES

Estos podrán pedir que no se dirija reclamación contra ellos antes de que se agote el patrimonio del deudor principal aunque hubieren renunciado al derecho de excusión.

Precisamente era muy habitual que en las hipotecas firmadas antes de la crisis de 2008 se renunciara al beneficio de excusión que precisamente es lo que se ha implantado. Antes de ir contra fiador o avalista primero ha de irse y agotar el patrimonio del deudor principal.

He comentado en redes, y cualquiera puede corregir mi opinión, que esta medida no tiene ninguna eficacia práctica, dado que actualmente los juzgados están paralizados, por lo que aunque no se hubiera adoptado esta medida, no podría irse contra el avalista.

Esta cara he puesto al leer la redacción de la moratoria hipotecaria

PROCEDIMIENTO

El procedimiento no se regula correctamente y debemos intuir algunas cuestiones

Solicitud. Ha de dirigirse a la entidad financiera por parte del deudor.

Documentos. Al establecerse un sistema de supuestos concretos, deberán acreditarse estos aportando, según el supuesto al que nos acojamos

- Desempleo: certificado de desempleo.

- Baja de autónomo o empresarial: certificado AEAT o similar en CCAA

- Libro de Familia

- Certificado de empadronamiento con referencia al momento actual y al empadroanmiento hace 6 meses

- resolución de discapacidad o incapacidad

- nota simple de íindices de todos los miembros de la Unidad Familiar

- escritura de compraventa y de hipoteca

- Declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos.

Plazo par la solicitud: en cualquier momento hasta 15 días después de que deje de estar vigente el Decreto Ley.

Una vez solicitada el Banco deberá aplicarla en el plazo máximo de 15 días.

Resulta paradójico que una situación de dificultad económica derivada de las medidas de aislamiento para combatir el coronavirus implique el recorrer diferentes administraciones que estarán de servicios mínimos o sin atención al público, dado que no podemos presuponerla habilidads de todas las personas para obtener la documentación mediante internet. Entiendo que muchos posibles beneficiarios verán esto como un obstáculo. También carece de sentido que se exija aportar la escritura de compraventa y de hipoteca al banco, cuando el banco tiene copia de estos documentos.

EFECTOS

- suspension de la deuda

- imposibilidad de aplicar vencimiento anticipado

- no exigencia de la cuota

- no devengo de intereses

DURACION

Yo al menos no encuentro que esté regulada y no interpreto que la duración coincida con la vigencia del Real Decreto Ley dado que se establece la posibilidad de poder solicitarla hasta 15 días después de que este Decreto pierda la vigencia, lo cual carecería de sentido conforme a esa interpretación.

CONSIDERACIONES

- La redacción no es todo lo clara que debería ser y de hecho hay faltas de correspondencia como cuando se regulan supuestos cualificados de vulnerabilidad con incoherencias y redundancias.

- Debería ser mejoradas algunas cuestiones como la definición de unidad familiar que obvia la posible existencia en este tipo de familias deudoras de tres generaciones viviendo en la misma vivienda.

- No te protege directamente si enfermas por coronavirus

- ¿qué ocurre si solicitada la moratoria la entidad financiera no la aplica? nada, dado que el deudor no podrá defenderse en la situacion actual ni se prevee sistema al respecto.

- ¿Qué ocurre con la duración de la moratoria? No aparece clara esta cuestión y entiendo que será pactada o solicitada.