PRORROGA DE LOS CONTRATOS
Afectará a aquellos contratos que estén en prórroga forzosa o tácita.
En relación a la prórroga forzosa, conforme al artículo 9.1. de la ley de arrendamientos urbanos, la duración mínima del contrato será de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) y si la duración pactada es inferior se prorrogará por plazos anuales hasta esa duración salvo que el arrendatario indique su voluntad contraria a ello en el plazo establecido. La prórroga tácita es cuando alcanzado ese periodo de cinco (siete) años se haya mantenido el contrato prorrogandose por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
Si las prórrogas indicadas finalizan en el estado de alarma o dos meses después de su finalización, el arrandatario podrá solicitar una prórroga especial por hasta 6 meses, que en todo caso deberá ser aceptada por el arrendador.
ARRENDADOR DE MAS DE 10 INMUEBLES URBANOS O SUPERFICIE CONSTRUIDA DE MAS DE 1500 METROS CUADRADOS
En el caso de arrendamientos de vivienda donde el arrendador sea titular de más de 10 inmuebles urbanos o más de 1500 metros cuadrados, se podrá solicitar en el plazo de un mes una moratoria de deuda cabiendo dos opciones: quita del 50% de la renta o fraccionamiento.
Algunas cuestiones sobre este supuesto:
- el arrendatario ha de estar comprendido en los supuestos de vulnerabilidad por el coronavirus
- no se especifica que los más de 10 inmuebles estén arrendados, por lo que pueden no estarlo.
- no se computan garajes o trasteros dentro de los inmuebles expresados
- no se especifica si los 1500 metros de superficie construida han de ser de un único inmueble o sumando varios. Habrá de interpretarse que cabe la suma de varios entendiendo que esa es la intención del legislador.
- la opción entre quita o aplazamiento corresponde al arrendador
- No se regula que ocurre si el arrendador no contesta a la petición y por tanto no escoge una de las dos opciones
- si el arrendatario solicita la financiación especial, dejará de tener efecto la quita o el aplazamiento
APLAZAMIENTO O FRACCIONAMIENTO EN OTROS CASOS
Si el arrendatario está en el supuesto definido de afectación por covid cumpliendo los requisitos establecidos podrá solicitar del arrendador un aplazamiento o fraccionamiento de la renta.
Si el arrendador no aceptare ningún acuerdo y, en cualquier caso, el arrendatario cumpliere los requisitos de vulnerabilidad, podrá este acceder al programa de ayudas transitorias.
Nuevamente nos encontramos con una deficiente regulación normativa, dado que surge la duda ante la inconcreción del artículo de qué ocurre si el arrendador hace una propuesta de aplazamiento o fraccionamiento que es rechazada por el arrendatario por ser insuficiente, ¿puede en ese caso el arrendatario acceder a la ayudas? Pues como el decreto ley es una chapuza, la interpretación literal es que no, dado que parece condicionar la misma a que el arrendador no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento.
Habrá que estar en todo caso a lo que se regule específicamente para estas ayudas como diré a continuación, si bien debemos recordar que una orden (de rango inferior) no puede ir contra la ley.
AYUDAS
Se regularán específicamente en una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidasd y Agenda Urbana y parece abrirse la posibilidad de que se abran a más supuestos de los contemplados en el artículo 5 del Real Decreto Ley pues se nos indica que se incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5.:
"A estas ayudas transitorias de financiación podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19, de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del presente real decreto-ley. Dicha Orden no precisará desarrollo normativo posterior para su aplicación y cumplirá en todo caso con la normativa de la Unión Europea en materia de ayudas de Estado"
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