En el BOE de 1 de abril se publica el Real Decreto Ley 11/20 con medidas complementarias por la crisis del coronavirus. En esta y otras entradas voy a explicar como afecta a los arrendamientos. Siguiendo el orden del Decreto Ley empezaremos por la suspensión de los lanzamientos.
DURACION. CUANDO SE APLICA
Se aplicará una vez levantada la suspensión de plazos procesales que tenemos durante el estado de alarma. En estos momentos, no se pueden practicar los lanzamientos que estuvieran señalados.
A QUE PROCEDIMIENTOS SE APLICA
A los procedimientos de desahucio derivados de contratos de arrendamiento de vivienda pero no a todos. Sólo a aquellos en que la persona arrendataria:
- acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19.
- esté imposibilitada para encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva
PROCEDIMIENTO
- La persona arrendataria deberá solicitar la suspensión del lanzamiento acreditando que cumple los requisitos para ello y que se regulan en el artículo 5 (puedes entrar aquí y ver cuales son esos supuestos)
- El LAJ (letrado de la administración de Justicia) comunicará esta situación a los servicios sociales competentes y decretará la suspensión extraordinaria del lanzamiento.
- Aquí vamos a tener el primer problema de aplicación dado que vamos a tener una doble suspensión del procedimiento. Paras fijar el plazo de suspensión es necesario un informe de los servicios sociales que indique el tiempo necesario para encontrar la solución habitacional. Así que se suspenderá para pedir un informe a los servicios sociales que será necesario para determinar el plazo de suspensión, con lo cual luego habrá que acordar el plazo por el que se suspende en una nueva suspensión de un procedimiento ya suspendido.
- De efectuarse la solicitud se suspenderán en su caso de no haberse celebrado, el plazo de 10 días de oposición o la vista de estar señalada.
- la suspensión de la oposición o de la vista durará hasta que se adopten las medidas por los servicios sociales con un plazo máximo de 6 meses.
PLAZO. DURACION DE LA SUSPENSION
Nuevamente nos encontramos con un decreto ley (y ya van unos cuantos durante el coronavirus) con una deficiente redacción legislativa. A lo que vamos, una vez se adopten las medidas por los servicios sociales, se acabará la suspensión (si no las había antes de esto, no las va a haber en el futuro) con lo cual deberemos ver cual es el plazo máximo.
Debemos diferenciar dos situaciones. La primera, que el señalamiento del lanzamiento ya esté realizado y ya no se vaya a celebrar la vista ni haya plazo de oposición. El segundo supuesto es cuando quede plazo de oposición o se vaya a celebrar la vista.
En el primer supuesto, señalamientos de lanzamientos, no tengo claro que haya un plazo máximo dado que cuando la norma habla de un plazo máximo de seis meses, si hacemos una interpretación literal ese plazo máximo de seis meses es de la suspensión del plazo de 10 días de oposición o de la vista de desahucio, no del lanzamiento.
Ahí les dejo la norma, art. 1.1 para que saquen sus propias conclusiones:
El Decreto Ley, claramente no está pensando en señalamientos ya acordados, pero no está excluido. Sin embargo no prevee nada al respecto. En todo caso entiendo que lo correcto será mantener el mismo plazo máximo de seis meses.
En relación al segundo supuesto, que quede plazo para oponerse o quede celebrar la vista, lo que parece que debemos interpretar, ya digo que pensando en procedimientos en que estuviera pendiente la oposición o la vista, es que se suspenderán por un plazo máximo de seis meses y que una vez levantada esa suspensión seguirá el trámite normal. Es decir, que en realidad no estamos ante una suspensión del lanzamiento (desahucio) sino ante una suspensión de los procedimientos de desahucio buscando que previamente a acordar el desahucio (tras oposición y vista) haya una alternativa habitaacional.
Pero ya anticipo que la realidad de muchos juzgados es distinta a lo que piensa el legislador y lo que va a ocurrir es que la petición e suspensión se produzca tras la vista y poco antes del lanzamiento.
ARRENDADOR EN SITUACION DE VULNERABILIDAD
Si el arrendador también está en una situación de vulnerabilidad derivada de la crisis del covid-19 y con las características reguladas, en este caso se regula que podrá ser puesta de manifiesto por el mismo en el procedimiento y su situación se comunicará a los servicios sociales "para su consideración en el plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar".
La norma genera una notable inseguridad jurídica pues deja a criterio de los servicios sociales y sin parámetros objetivos para la determinación, tanto el tiempo a aplicar la suspensión (que debería entenderse como el tiempo necesario para dar una solución habitacional) como las propias medidas a adoptar.
De hecho hay una importante falta de concordancia entre el apartado 2 y el 4 del mismo artículo. En el 2 se habla de que la suspensión durará hasta que se adopten las medidas necesarias (con un plazo máximo de seis meses) pero en el 4 se indica para su consideración "en el plazo de suspensión" como si el plazo fuera decidido por los servicios sociales, cuando el plazo no ha de considerarse sino que ha de ser el necesario para adoptar las medidas. Lo que parece conllevar cuando haya una coincidencia de vulnerabilidad de arrendador y arrendatario es que las medidas a adoptar serán menores (que no más rápidas), lo cual es claramente discriminatorio pues las medidas a adoptar han derivar de la situación de vulnerabilidad y no de si el arrendador también está en esa situación o no.
En cualquier caso ha de tenerse en cuenta que el párrafo segundo del artículo establece que en el decreto de suspensión se señalará expresamente que "transcurrido el plazo fijado" se reanudará el cómputo de los plazos suspendidos de lo que debe deducirse que la suspensión tendrá un tiempo fijado y que por tanto, el informe de los servicios sociales deberá indicar una previsión temporal de adopción de las medidas necearias, para que el LAJ pueda determinar tal plazo de suspensión.
VALORACION
- En relación a la supensión de desahucios de contratos de arrendamiento son solo de vivienda y no se protege a las empresas afectadas
- Conociendo la práctica habitual de los juzgados y la mecanicidad de muchos LAJs sería conveniente que solicitada la suspensión, antes de acordarla se diera traslado a la parte actora para que hiciera las manifestaciones pertinentes no obligandola a recurrir la decisión del LAJ.
- Suspender el plazo de oposición o la vista, es una dilación indebida del procedimiento que en nada ayuda al objeto de esta norma y agrava el perjuicio para el arrendatario.
- de nada sirve si no hay medidas que puedan adoptar los servicios sociales. No las había con anterioridad con lo cual aún las habrá menos a la vuelta. Nuevamente cargamos sobre particulares, y no sobre el Estado los efectos de esta crisis.
- ¿que va a ocurrir en la práctica? Que los propietarios verán como deberán pasar al menos (vease que no queda claro el plazo) 6 meses para poder acordarse el desahucio, que con el colapso que hay generado serán muchos más.
- Inseguridad jurídica en relación al periodo de suspensión pues dependerá de la actuación de terceros del proceso, servicios sociales, probablemente colapsados además de la no clarificación de los efectos cuando el arrendador también está en situación de vulnerabilidad.
Nota.- Entrada sometida a revisión y que se completará estos días con enlace a otras entradas con más información sobre el tema
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