CORONAVIRUS: MORATORIA HIPOTECARIA

En el Real Decreto Ley 8/20 se recogen medidas de moratoria hipotecaria para la vivienda habitual en atención a la situación excepcional en la que nos encontramos y que voy a recoger resumidamente y explicar aquí.

QUIEN SE PUEDE ACOGER

Creo que uno de los principales errores de esta normativa es que no es aplicable a todos los deudores hipotecarios. Solo a aquellos que con palabras del Decreto Ley padecen extraordinarias dificultades para atender el pago de la deuda hipotecaria como consecuencia de la crisis del COVID-19.

Para ello, el deudor ha de estar en los supuestos definidos en este Real Decreto Ley como de vulnerabilidad económica (art. 9)

No solo se aplican al deudor principal, sino también al fiador o avalista.

DEFINICION DE SITUACION DE VULNERABILIDAD ECONOMICA (art. 9)

Se establecen cuatro supuestos y podrá ser solicitada si se ese cumplen todos (nota, editado conforme a normativa poserior que aclara que hay que cumplir los cuatro requisitos)

1. Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas. Se nos indica que la caída sustancial de ventas ha de ser del 40%, pero no se explica que ha de entenderse por pérdida sustancial de ingresos. Ha de tenerse en cuenta que ingresos no son beneficios, pues puedes mantener un nivel de ventas pero incrementarse tus gastos. 

2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la moratoria 1613,52 euros (IPREM X 3). Este límite se incrementará en 161,35 euros (0,1) por cada hijo a cargo o 242,02 en caso de unidad familiar monoparental. También se incrementará en 161,35 euros por cada persona miembra de la familia que sea mayor de 65 años. Si alguno de los miembros de la familia tiene una discapacidad superior al 33% o situación de dependencia o incapacidad el limite inicial será de 2151,36 euros (IPREM X 4) (sobre los que calcular e incrementar el 0,1 o 0,15 según los casos).El lómite serña de 2689,2 (IPREM X 5) si el deudor tuviera parálisis cerebral o enfermedad mental, discapacidad intelectual con discapacidad igual o superior al 33% o discapacidad fisica o sensorial con discapacidad reconocida igual o superior al 65% o enfermedad grave que incapacite al deudor o su cuidador.

3. Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

4. Que a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración signficativa de sus circunstancias económicas, que será cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sore la renta fammiliar se haya multiplicado por al menos 1,3

DEFINICION DE UNIDAD FAMILIAR

Es la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda (o tutela, guarda o acogimiento familiar) y su cónyuge (ha de entenderse los de los hijos) no separado legalmente o pareja inscrita que residan en la vivienda.

No está teniiendo en cuenta la posible existencia de tres generaciones en estas unidades familiares, o la existencia de ascendientes.. 

FIADORES, AVALISTAS E HIPOTECANTES NO DEUDORES

Estos podrán pedir que no se dirija reclamación contra ellos antes de que se agote el patrimonio del deudor principal aunque hubieren renunciado al derecho de excusión.

Precisamente era muy habitual que en las hipotecas firmadas antes de la crisis de 2008 se renunciara al beneficio de excusión que precisamente es lo que se ha implantado. Antes de ir contra fiador o avalista primero ha de irse y agotar el patrimonio del deudor principal.

He comentado en redes, y cualquiera puede corregir mi opinión, que esta medida no tiene ninguna eficacia práctica, dado que actualmente los juzgados están paralizados, por lo que aunque no se hubiera adoptado esta medida, no podría irse contra el avalista.

Esta cara he puesto al leer la redacción de la moratoria hipotecaria

PROCEDIMIENTO

El procedimiento no se regula correctamente y debemos intuir algunas cuestiones

Solicitud. Ha de dirigirse a la entidad financiera por parte del deudor.

Documentos. Al establecerse un sistema de supuestos concretos, deberán acreditarse estos aportando, según el supuesto al que nos acojamos

- Desempleo: certificado de desempleo.

- Baja de autónomo o empresarial: certificado AEAT o similar en CCAA

- Libro de Familia

- Certificado de empadronamiento con referencia al momento actual y al empadroanmiento hace 6 meses

- resolución de discapacidad o incapacidad

- nota simple de íindices de todos los miembros de la Unidad Familiar

- escritura de compraventa y de hipoteca

- Declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos.

Plazo par la solicitud: en cualquier momento hasta 15 días después de que deje de estar vigente el Decreto Ley.

Una vez solicitada el Banco deberá aplicarla en el plazo máximo de 15 días.

Resulta paradójico que una situación de dificultad económica derivada de las medidas de aislamiento para combatir el coronavirus implique el recorrer diferentes administraciones que estarán de servicios mínimos o sin atención al público, dado que no podemos presuponerla habilidads de todas las personas para obtener la documentación mediante internet. Entiendo que muchos posibles beneficiarios verán esto como un obstáculo. También carece de sentido que se exija aportar la escritura de compraventa y de hipoteca al banco, cuando el banco tiene copia de estos documentos.

EFECTOS

- suspension de la deuda

- imposibilidad de aplicar vencimiento anticipado

- no exigencia de la cuota

- no devengo de intereses

DURACION

Yo al menos no encuentro que esté regulada y no interpreto que la duración coincida con la vigencia del Real Decreto Ley dado que se establece la posibilidad de poder solicitarla hasta 15 días después de que este Decreto pierda la vigencia, lo cual carecería de sentido conforme a esa interpretación.

CONSIDERACIONES

- La redacción no es todo lo clara que debería ser y de hecho hay faltas de correspondencia como cuando se regulan supuestos cualificados de vulnerabilidad con incoherencias y redundancias.

- Debería ser mejoradas algunas cuestiones como la definición de unidad familiar que obvia la posible existencia en este tipo de familias deudoras de tres generaciones viviendo en la misma vivienda.

- No te protege directamente si enfermas por coronavirus

- ¿qué ocurre si solicitada la moratoria la entidad financiera no la aplica? nada, dado que el deudor no podrá defenderse en la situacion actual ni se prevee sistema al respecto.

- ¿Qué ocurre con la duración de la moratoria? No aparece clara esta cuestión y entiendo que será pactada o solicitada.