lunes, 24 de octubre de 2011

LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR EL ARRENDATARIO ANTES DE LOS CINCO AÑOS

La facultad del arrendatario de resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento de vivienda de duración igual o inferior a cinco años sin que este haya llegado a término y sin que el arrendador haya incumplido sus obligaciones, no aparece recogida en la vigente ley de arrendamientos urbanos de 1994 ni en ninguna otra norma, por lo que tal posibilidad solo cabe introducirla por vía de pacto, pues lo contrario supondría dejar el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de una de las partes, lo que está vedado por el art. 1256 del CC . Por tanto, en este tipo de contratos no cabe el desistimiento voluntario del arrendatario que, necesariamente, habrá de estar a lo en su día pactado o, en su caso, a las consecuencias jurídicas que se derivan de su incumplimiento unilateral, voluntario e injustificado. Ello a diferencia de lo que ocurre en los contratos de duración pactada superior a cinco años, en los que expresamente el art. 11 de la LAU  prevé dicho desistimiento con las consecuencias jurídicas que asimismo se contemplan.

Es decir, que en los contratos de duracion inferior a cinco años, el arrendatario deberá cumplir con el plazo pactado y en todo caso acogerse a la posibilidad de no prorrogar el mismo y si quiere resolver el contrato, no podrá, salvo acuerdo o pacto con el arrendador. Como se expondrá más adelante, será conveniente que dicho pacto, sea recogido por escrito, para garantia de ambas partes y convirtiendose en prueba fidedigna del mutuo acuerdo de resolución.

Suele darse el caso de que en el contrato de arrendamiento se recojan clausulas que regulen este supuesto; pero de no ser así, el incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario, faculta a la arrendadora que ha cumplido las suyas, a exigir el cumplimiento o a promover la resolución del contrato, y ello con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos  (arts. 27-1 de la LAU de 1994 y 1124 del CC). En estos casos de reclamación de daños y perjuicios, cabe que el arrendatario discuta la cuantía de los perjuicios causados y/o que el juzgado haga uso de la facultad moderadora que establece el art. 1103 del CC a la hora de fijar la cuantificación de dichos perjuicios.

Podemos citar entre otras la Sentencia de la audiencia provincial de Madrid de 25 de octubre de 2006 que nos dice que 

"A propósito de si el arrendatario puede o no desistir de modo unilateral del contrato suscrito es constante la jurisprudencia menor --SSAP de Barcelona, Secc. 13.ª, de 21 de diciembre de 2004 (JURCentro de Documentación Judicial 2005\56346); de Madrid, Secc. 12.ª, de 25 de noviembre de 2004 (JUR 2005\35733) o de Murcia, Secc. 3.ª, de 8 de octubre de 2003, entre otras-- al señalar que el arrendatario carece de la facultad de desistir por su propia voluntad antes del vencimiento pactado. Ni de la Ley de Arrendamientos Urbanos (RCL 1994\3272 y RCL 1995, 1141  ), ni del Código Civil (LEG 1889\27  ) se puede obtener una conclusión distinta. En relación a la norma especial, el desistimiento por parte del arrendatario solo se encuentra previsto en el artículo 11 en relación con los contratos de duración superior a cinco años, y ejercitable una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato. El plazo de duración será pactado libremente por las partes, de acuerdo con el artículo 9 LAU, presumiéndose celebrados por un año aquéllos que no se hubiese determinado duración alguna. La duración del contrato se configura como un elemento esencial del contrato de arrendamiento, tal como lo define el artículo 1543 del Código Civil, y por tanto la terminación adelantada del mismo supone un incumplimiento de la obligación del arrendatario, que permite al arrendador, al amparo del artículo 27.1 LAU, exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato. Las obligaciones derivadas de ese contrato para el arrendatario son, de conformidad con el artículo 1555 del Código Civil, el pago del arrendamiento y el uso de la cosa arrendada destinándola al uso pactado. Obviamente si el arrendatario renuncia al uso de la cosa al abandonar la vivienda, ello no implica que cese su obligación de pago de la renta pactada. Desde el punto de vista de la teoría general de los contratos, resulta evidente que al amparo de los artículos 1091, 1254, 1255 y 1258 del Código Civil  , los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y obligan a su cumplimiento a ambas partes en los términos pactados, señalando además el artículo 1256 del Código Civil  que el cumplimiento de un contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. De toda esta normativa se desprende sin género de duda que el arrendatario no puede desistir del contrato de arrendamiento por su propia voluntad y menos en el caso en el que no consta incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones que permitiría amparar la resolución en el  artículo 1124 del Código Civil. Tal  incumplimiento, si es unilateral, genera derecho a la indemnización de daños y perjuicios con apoyo en los artículos 1101 del Código Civil y 27.1  LAU. La jurisprudencia menor ha venido interpretando como daños causados por tal incumplimiento las rentas dejadas de devengar durante el período que restaba de cumplimiento del contrato o hasta el momento en el que el inmueble hubiese sido arrendado de nuevo por el arrendador."

La manera de cálculo de la indemnización por daños y perjuicios, viene a ser por tanto el lucro que el arrendador dejó de percibir, las rentas correspondientes a los meses (o años) que quedaban de vigencia del contrato, eso sí, no cabe enriquecimiento injusto ni abuso de derecho, por lo que no se le concederá esta indemnización por el tiempo que la vivienda fue nuevamente alquilada o usada por el arrendador o un tercero con su consentimiento. 

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